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獨用戶改造中竟“打包”進了加裝電梯工程,普陀通過大調研不斷完善成套舊住房改造方案
    
2018年8月30日 16:22
來源:上觀新聞  

WDCM上傳圖片

 

  家住普陀區武寧路74弄的居民們終于盼來了成套舊住房改造。這是一幢建造于1958年的房子,沒有獨用煤衛設施、內部設施老舊、也沒有電梯,在武寧路快速路工程、軌道交通14號線等重大市政工程施工過程中,還面臨房屋結構不穩、受到噪音干擾等問題。今年大調研啟動后,區領導走進小區調研走訪、研究方案,一攬子解決了老房的諸多難題——老房子將加裝電梯、進行結構加固改造、進行底樓防潮處理等等。借著大調研東風,全區60萬平方米成套舊住房改造方案將更加完善。

  “貼擴建+抽戶”重構老房子居住空間

  武寧路74弄2-10號雙號5個門洞,臨著武寧路馬路口。這里住著143戶居民,因為房齡老、戶型小,居民們都住得不滿意。借著普陀區為老房子進行不成套房屋改造東風,這里的居民也完成了征詢,于2016年就定下了以“貼擴建+抽戶”二合一方式進行成套住宅改造。

  為煤衛合用的老房子居民改造出每戶獨用的廚房間和衛生間,是項繁瑣的系統工程,幾乎要對整棟房子進行空間重構。區房管部門會根據小區實際情況制定不同的改建策略,就拿武寧路74弄“貼擴建”來說,要將整幢樓的外墻向外擴建,然后進行室內分隔、調整布局等,使房屋由合用變成成套獨用。區成套改造辦工作人員說,改造以后,平均每戶人家能增加5平方米左右。

  方案制定過程中遇到一個大問題。因為歷史遺留問題,有的樓層公用空間有限,一戶一獨用分配不過來,于是只能采取抽戶方式,把這層樓分不到面積的用戶“抽”出來重新安置住房。怎樣讓被抽戶的居民得益?又讓他們搬到哪里去?這都是工程中需要破解的問題。區有關職能部門和街道協商解決辦法,將這幾幢樓里底樓原來挪作它用的房間騰出,置換給被抽戶居民。比如,10號樓4樓405室是一間僅有8.2平方米的單間,里面住著一對老夫妻,他們平時和鄰居們擠在一起燒飯、用洗手間,生活極不便利。如今抽戶到了同一幢樓的一樓,改造后獨用煤衛設施俱全,且僅算居住面積就增加了8平方米左右。老人高興地算了筆賬:“我們這里地段好,房價差不多要8萬元一平方,這下不僅生活更方便了,咱的身價可也漲了不少啊!”

  結構加固、增設電梯、底樓防潮

  今年大調研啟動時,正值武寧路74弄改造方案優化、進一步聽取居民意見的關鍵時刻。普陀區副區長韓金華對接項目所屬武寧一村居委會,擔任黨建聯絡員,專門到小區里聽取居民建議。

  盡管設計方已數十易方案、傾盡全力兼顧所有居民利益,但與居民的期望值還是有差距。居民們表達,老房子里住戶大多是老年人,上下樓很不方便;被抽戶到底樓的居民還擔心住在一樓會遇到房間潮濕的問題。

  針對居民訴求和小區實際情況,韓金華牽頭為此次改造完善方案。最重要的是對于樓房的結構加固工程——這幾幢多層老住宅樓屬于縱橫向承重體系,房屋各層均有圈梁,但未見構造柱。原有基礎為條形基礎。設計單位通過增加構造柱、承重墻體和現澆板,用以提高原有房屋的承載力和抗震性能,使房屋的結構形式和傳力方式更優。此外還通過技術手段嚴控房屋沉降,并提高基礎的承載性能。

  方案中還增加了加裝電梯項目,規劃在“貼擴建”的面積中預留電梯井位置,為這5棟房子都裝上電梯。武寧一村居民區黨總支書記張健很高興,她深知老房子加裝電梯之難:“若是單獨實施電梯工程,從居民意見征詢、到職能部門走流程、敲圖章,起碼要用兩三年時間,老人們等不起啊。現在打包進成套改造大方案,整個流程就順利多了。”

  底樓居民的顧慮也得到解決:底層室內地坪將抬高0.85米,確保雨水不會倒灌;底層臥室還將采用架空地坪并設置避潮層,減少潮氣侵襲;此外,還將在靠武寧路側設置天井及圍墻,確保采光通風的前提下,降低道路噪音對居住的影響。

  此外,這幢房子緊鄰武寧路主干道,外立面設計也要體現城市發展美學元素和居民實用元素的結合。為此,設計方再次調整外立面方案,用簡潔的色塊搭配類木質感的裝飾構件,并將設置統一的雙層隔音窗、晾衣架和空調架“三件套”,形成一體化設計,通過新材料新技術的運用,實現居民生活便利性、安全感和建筑立面美感的有機統一。

  全區統籌完善成套改造體系

  如今,普陀區正在積極推進舊住房成套改造工程,建立了區、街鎮、改造基地“三位一體”的成套改造工作體系,形成權責明晰、層次分明、目標統一的三級管理體制。大調研過程中,區領導和相關職能部門深入研究和破解技術指標、居民意見難統一等瓶頸難題。

  目前,全區正在統籌成套改造面積增量的規劃指標。結合城市更新工作,在全區范圍內統籌涉及成套改造建筑面積增加(容積率增加)的規劃指標調整,提前規劃。在此基礎上,將盡早提前調整相應地塊的控制性詳細規劃。對于可實施“拆落地”的項目適當提高容積率,富余房源可用于安置抽戶居民或作為租賃住房——所謂“拆落地”,就是對建筑結構差、年久失修、存在安全隱患、不適宜修繕的不成套公有工房,拆除重建并就地安置原住戶的舊住房改造行為。

  為了突破以往舊住房成套改造過程中面臨的瓶頸問題,結合此次大調研,普陀區深入了解居民需求,積極探索同等地段異地“拆落地”的改造方案,以期建設和征詢同步進行,在大幅縮短時間的前提下,避免居民的外出過渡并節約大量資金。

  此外,普陀區還計劃將成套改造納入住房保障體系,按照市委市政府要求,創新工作方式,進一步推動實施舊住房成套改造工程,使老百姓能夠最大程度得益。

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